В конце 2020 года был принят Федеральный закон № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленный на выявление правообладателей ранее учтенного недвижимого имущества. Документ наделяет органы исполнительной власти субъектов и местного самоуправления полномочиями по установлению собственников квартир, зданий и земельных участков с целью внесения сведений в ЕГРН. Какие последствия ожидают владельцев недвижимости и что делать тем, кто не хочет признавать свое право на жилье или землю? Отвечает руководитель Управления Росреестра по Нижегородской области Наталья Корионова.
Наталья Евгеньевна, чем обусловлена необходимость принятия Федерального закона № 518-ФЗ и для чего нужно выявлять правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости?
В России существует большое количество объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы. Здание, помещение или земельный участок может годами стоять на кадастровом учете, но государству ничего не известно о его собственнике. Поскольку правообладатель не установлен, бюджет недополучает доходы по налогам.
Еще один нюанс, который следует принимать во внимание: самовольно построенные объекты могут представлять опасность для жизни и здоровья неограниченного круга лиц, если были возведены с нарушениями. Нередко строительство ведется на земельных участках, которые вообще не предназначены для этих целей, на территории памятников природы, в водоохранной зоне и так далее. Фактические владельцы недвижимого имущества, в свою очередь, не могут им распорядиться — продать, подарить или завещать. Чтобы навести порядок в стране, понимать, сколько таких объектов и кому они принадлежат, и был принят данный закон.
Как появляются объекты с неустановленными правообладателями? Сколько их в Нижегородской области?
Еще до принятия закона мы подсчитали поставленные на кадастровый учет объекты, правообладателей которых необходимо установить. По состоянию на 1 июля 2020 года их насчитывалось 1 миллион 65 тысяч. Но к 1 апреля 2021 года данный показатель сократился до 775 тысяч. Это говорит о том, что люди сами регистрируют права на недвижимое имущество. Некоторые стоящие на учете объекты уже не существуют — сгорели, например, или были снесены. И их владельцы не всегда понимают, что в таких случаях нужно заниматься вопросом снятия с учета.
По нашим данным, в Нижегородской области правообладатели не установлены у 446 объектов незавершенного строительства, 6973 сооружений, 213 894 зданий, 253 154 жилых и нежилых помещений, 306 496 земельных участков.
Почему граждане не регистрируют права на недвижимость в добровольном порядке?
Причины могут быть разными. Кто-то начал собирать пакет документов, но ему не хватило какой-то справки или выписки, и он решил отложить этот вопрос на неопределенный срок. Кто-то свое решение не становиться собственником аргументирует тем, что в законе не установлены сроки, в течение которых необходимо оформить права. Если человек не собирается продавать или иным способом отчуждать имущество в ближайшем будущем, он может не торопиться с посещением регистрационных органов.
Вопрос экономии до недавних пор также играл свою роль: до 2021 года за регистрацию ранее возникшего права гражданам нужно было заплатить 2 тысячи рублей. Внесенные в Налоговый кодекс РФ поправки отменили госпошлину, и теперь закрепить статус собственника и получить соответствующие привилегии можно совершенно бесплатно.
С земельными участками и недостроями ситуация ясна, но откуда берутся квартиры и здания, не имеющие собственников по документам?
Говоря о зданиях, правообладатели которых не установлены, можно привести в пример магазины. В Нижегородской области много строений, используемых для продажи товаров. Они работают по двадцать лет у всех на виду, но к правовому статусу этих объектов не проявляют интереса. Большая часть таких зданий была построена до 2000 года, когда их владельцам было проще подключиться к электроэнергии, получить лицензию на торговлю и организовать предпринимательскую деятельность в целом. Раньше муниципалитеты никак не могли повлиять на владельцев такой недвижимости, но с 29 июня 2021 года, когда новый закон вступит в силу, они смогут взять решение проблемы в свои руки.
Квартиры, права на которые не зарегистрированы, в большинстве случаев приобретались в инвестиционных целях. Человек купил помещение в новостройке, вложил деньги, возможно, сдал его арендатору. Много тех, кто инвестировал в жилье в другом регионе, или сам живет за границей, поэтому квартиры и не были внесены в ЕГРН.
Что представляет собой процедура выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости?
Работа по выявлению правообладателей строится на межведомственном взаимодействии. Мы работаем с Нижтехинвентаризацией, Пенсионным фондом, нотариусами, региональным правительством, проверяя архивы и анализируя документы. Правообладателю не придется ходить по инстанциям и собирать справки: это работа госорганов и муниципалитета.
Как человек узнает, что он признан правообладателем того или иного объекта? Власти должны как-то оповестить об этом?
Установивший правообладателя недвижимого имущества муниципалитет самостоятельно подает документы на регистрацию права, и с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН гражданин признается собственником объекта. Но сначала муниципальные власти направляют ему проект решения, которое он может оспорить. В течение 30 дней с момента получения этого уведомления потенциальный правообладатель может обратиться в муниципалитет с возражением и сообщить, что не имеет документов на данный объект или не пользуется им, недвижимость ранее была отчуждена и так далее.
Если установивший правообладателя орган не получит возражений в предусмотренные законом сроки, тогда сведения о нем будут внесены в госреестр, в противном случае — он будет работать с этим заявителем в индивидуальном порядке. Конечно, попробовать оспорить статус собственника можно и после внесения записи в ЕГРН. Но тогда гражданину придется идти в суд.
Что изменится в правовом статусе объекта после выявления правообладателя? Какие последствия ожидают самих правообладателей?
Статус собственника, как я уже говорила, позволяет распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению — продавать, обменивать, завещать, использовать в качестве залога и так далее. Сейчас процедура госрегистрации стала еще проще — не нужно вызывать кадастрового инженера, ведь объект уже стоит на учете, и все его технические характеристики хорошо известны. Вам нужно просто взять свой паспорт и правоустанавливающий документ на недвижимость и обратиться в МФЦ по месту жительства, работы или даже отдыха: не нужно ехать туда, где находится ваша квартира или участок.
Когда вы регистрируете право в плановом режиме, то можете дарить или выставлять на продажу объект, как только возникнет такая необходимость. На практике бывает так, что к нам обращаются наследники с документами на недвижимость, права на которые не были зарегистрированы при жизни наследодателя. И им приходится подавать иск в суд о признании права на этот объект и, соответственно, включении имущества в наследственную массу. Чтобы грамотно составить иск, многие идут к юристам, что влечет за собой дополнительные расходы — 3–5 тысяч рублей только за составление заявления, судебное представительство обойдется еще дороже. И не забываем про уплату госпошлины. Этих трат можно было бы избежать, зарегистрировав права своевременно.
Какой экономический эффект ожидается от применения нового закона в Нижегородской области?
Экономический эффект будет хорошим, но называть какие-либо цифры пока преждевременно. Налоговый кодекс, как мы помним, освобождает определенные категории лиц от взносов, какой-то метраж вообще не облагается налогом. Так, за 17-метровую квартиру-студию платить не придется, так как налог взимается с жилья площадью от 20 кв.м.
В любом случае с вступлением закона 29 июня 2021 года в силу доходы бюджета вырастут. Эти средства будут распределены на реализацию социальных проектов, в том числе строительство школ, детских садов и больниц.
Почему владельцам поставленной на кадастровый учет недвижимости стоит зарегистрировать права, не дожидаясь вступления нового закона в силу?
К тому, что было сказано ранее, могут добавить еще один весомый аргумент. В Нижнем Новгороде ведется активная подготовка к 800-летию, подразумевающая благоустройство общественных пространств. К тому же и в городе, и в области, планируется строительство дорог и жилых кварталов. Для решения этих задач государство может изымать принадлежащую частным лицам недвижимость. Это коснется, например, владельцев квартир в 22 домах на улице Бекетова, где будет возведен новый жилой комплекс. Ведется работа и по строительству трассы М-12, не за горами создание дублера проспекта Гагарина, в перспективе — продление линий метрополитена. Федерация закладывает средства на компенсацию за изымаемые объекты, но деньги получат только правообладатели. Если нет собственника, некому и возмещать убытки. Право собственности защищено Конституцией, поэтому его регистрация играет для владельца недвижимости столь важную роль.